3宗地塊共吸引144家房企參與，廈門島內(nèi)熱門地塊有88家房企參與競(jìng)奪，廈門市2023年首輪土拍呈現(xiàn)出“僧多粥少”局面。
據(jù)廈門市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布的相關(guān)資料，廈門市今年首輪土拍共推出3宗地塊，起拍總價(jià)為91.9億元，土地總面積超過(guò)143畝，最高起拍樓面價(jià)為45102元/平方米，最低15044元/平方米。最終，廈門市此輪土拍以攬金101.45億元收官，其中2宗地塊觸發(fā)封頂搖號(hào)，平均溢價(jià)率達(dá)10.39%。
另?yè)?jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，廈門市此輪土拍共吸引144家房企參與，其中位于湖里區(qū)的五緣灣2023P05地塊吸引了多達(dá)88家房企參與競(jìng)價(jià)。中指研究院分析認(rèn)為，五緣灣2023P05地塊宗地規(guī)模小，起始總價(jià)相對(duì)較低，各家房企相對(duì)有資金實(shí)力去競(jìng)爭(zhēng)，成為88家房企報(bào)名爭(zhēng)搶的主要原因。
(相關(guān)資料圖)
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者還注意到，廈門市此輪土拍取消了“定配建”規(guī)定，采用“定品質(zhì)、限房?jī)r(jià)、限地價(jià)+搖號(hào)”方式進(jìn)行。中指研究院分析師孟新增分析認(rèn)為，整體來(lái)看，廈門此輪土拍釋放出積極信號(hào)，企業(yè)參拍數(shù)量創(chuàng)下近年來(lái)新紀(jì)錄，企業(yè)投資信心有所修復(fù)。
“僧多粥少”分化明顯
據(jù)了解，5月10日上午9時(shí)30分，廈門市2023年首輪土拍正式開(kāi)啟。9時(shí)45分，五緣灣2023P05地塊率先發(fā)布出讓公告，該宗地塊面積約為16117平方米，掛牌價(jià)為22.1億元，包括建發(fā)地產(chǎn)、華潤(rùn)置地和廈門國(guó)貿(mào)房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“國(guó)貿(mào)地產(chǎn)”）等在內(nèi)的88家房企開(kāi)始競(jìng)價(jià)拍地。
最終，該地塊以24.75億元的價(jià)格觸發(fā)封頂搖號(hào)，被杭州運(yùn)川企業(yè)管理咨詢有限公司（以下簡(jiǎn)稱“杭州運(yùn)川”）競(jìng)得，樓面價(jià)約為5.05萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到12%。
“現(xiàn)場(chǎng)座位基本坐滿了，很多不常見(jiàn)的號(hào)碼都拿出來(lái)了，僅核對(duì)競(jìng)買牌就花了4分27秒，進(jìn)入搖號(hào)的號(hào)碼球一個(gè)盤子都裝不下?！币晃滑F(xiàn)場(chǎng)參與廈門市此輪土拍的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士如此感慨。
中指研究院方面也表示，廈門市此輪土拍出現(xiàn)88家房企競(jìng)拍1宗地的情況，主要是由于廈門島內(nèi)近幾年供地較為稀缺?！皬B門島內(nèi)基本上是供一宗少一宗，項(xiàng)目供不應(yīng)求。同時(shí)，隨著人才引進(jìn)和旅游盛行等其他需求端因素支撐，導(dǎo)致湖里區(qū)此次推出的2宗地塊受到追捧?！?/p>
同時(shí)，湖里區(qū)體育公園附近的另一宗地塊2023P06最終以63.7億元的價(jià)格成交，溢價(jià)率也達(dá)到12%左右，該宗地塊共吸引34家企業(yè)報(bào)名，33家企業(yè)參與搖號(hào)。據(jù)了解，該地塊規(guī)劃住宅項(xiàng)目數(shù)不多于1380套，主打小戶型，套均面積限制在90平方米以內(nèi)，最終被招商蛇口關(guān)聯(lián)企業(yè)福州市雍景灣房地產(chǎn)有限公司競(jìng)得。
在孟新增看來(lái)，湖里區(qū)上述2宗地塊各有優(yōu)勢(shì)。“五緣灣地塊體量較小，不足5萬(wàn)平方米，拿地總價(jià)門檻較低；住宅限價(jià)7.2萬(wàn)元/平方米，起始房地價(jià)差26898元/平方米，房企有一定的利潤(rùn)空間。同時(shí)，該地塊位于廈門島內(nèi)，周邊配套成熟，且靠近地鐵站，項(xiàng)目未來(lái)的去化預(yù)期相對(duì)較好。”孟新增表示，體育公園地塊位置也較優(yōu)越，周邊配套完善，且套均面積限制在90平方米以內(nèi)，可進(jìn)一步降低廈門島內(nèi)剛需群體購(gòu)房的總價(jià)門檻。
而位于翔安區(qū)的X2023P01地塊以低價(jià)成交，最終由廈門本土房企國(guó)貿(mào)地產(chǎn)以13億元的價(jià)格競(jìng)得，成交樓面價(jià)1.5萬(wàn)元/平方米。孟新增表示，這是因?yàn)樵摰貕K位于廈門島外，地處城市非核心區(qū)，且利潤(rùn)空間有限，市場(chǎng)認(rèn)可度相對(duì)較低。
至此，廈門市本輪土拍推出的3宗地塊全部成交，其中2宗封頂觸發(fā)搖號(hào)，1宗底價(jià)成交，無(wú)一流拍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，廈門市此輪土拍的平均溢價(jià)率達(dá)到10.39%，2022年平均溢價(jià)率則為4.27%。
民企入場(chǎng)拿地低于預(yù)期
盡管廈門市此輪土拍熱度較高，但地塊間呈現(xiàn)出分化明顯的趨勢(shì)。同時(shí)，央企、國(guó)企仍是競(jìng)拍拿地的主力，民企入場(chǎng)拿地積極性低于預(yù)期。
值得注意的是，廈門市此輪土拍熱度也分化明顯，湖里區(qū)2宗地塊均觸頂搖號(hào)，溢價(jià)率均為12%左右，而位于翔安區(qū)的1宗地塊則是以底價(jià)成交。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，廈門市此輪土拍熱度分化明顯，湖里區(qū)地塊溢價(jià)率較高背后，也與所推地塊的區(qū)位和不同板塊間的房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度等因素有關(guān)。
總體來(lái)看，2015年至2022年，廈門市涉宅用地總成交建面約為1705萬(wàn)平方米，普通住宅建筑面積達(dá)到約1751平方米，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面。而具體到廈門島內(nèi)和島外，則呈現(xiàn)出了不同情況。廈門島內(nèi)作為廈門市最核心的區(qū)域，受天然地理因素影響，土地供應(yīng)多年處于低位。2021年和2022年，在提升廈門島內(nèi)土地供應(yīng)量的情況下，島內(nèi)土地成交建筑面積僅占廈門全市總成交建筑面積的30%左右，而此前占比均在20%以下。
與此同時(shí)，近年來(lái)，廈門島內(nèi)商品住宅成交均價(jià)持續(xù)走高，由2015年的不足4萬(wàn)元/平方米上漲至2022年的約7萬(wàn)元/平方米。孟新增分析認(rèn)為，廈門島內(nèi)、島外房地產(chǎn)市場(chǎng)分化情況猶存，疊加廈門市土地端供應(yīng)相對(duì)稀缺，導(dǎo)致核心區(qū)域或板塊的土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)仍較激烈。
同時(shí)，在廈門市此輪土拍中，擁有國(guó)資背景的房企仍是拿地主力。具體來(lái)看，拿下湖里區(qū)2宗地塊的房企均有國(guó)資背景。據(jù)天眼查數(shù)據(jù)，競(jìng)得2023P06地塊的福州市雍景灣房地產(chǎn)有限公司為深圳招商蛇口控股子公司；競(jìng)得X2023P01地塊的國(guó)貿(mào)地產(chǎn)則為廈門市國(guó)資委控股企業(yè)。
天眼查信息顯示，競(jìng)得廈門市此輪土拍最搶手地塊的杭州運(yùn)川股東為3名自然人，是一家以從事商務(wù)服務(wù)業(yè)為主的企業(yè)，注冊(cè)資本4億元。2022年11月，該公司曾發(fā)生股權(quán)變更，杭州金地自在城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司退出了投資人序列。對(duì)此，金地集團(tuán)方面日前在回應(yīng)媒體記者采訪時(shí)表示：“一切以上市公司公告為準(zhǔn)?！?/p>
克而瑞方面分析認(rèn)為，廈門市此輪土拍整體仍呈現(xiàn)局部火熱、整體分化的格局，也從側(cè)面反映了在當(dāng)前市場(chǎng)筑底回暖階段房企對(duì)拿地持謹(jǐn)慎態(tài)度，策略仍是聚焦抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)、安全性高的一二線核心區(qū)域，且以高周轉(zhuǎn)、流速快、利潤(rùn)足的項(xiàng)目為主。
“從參拍房企來(lái)看，央國(guó)企占據(jù)絕對(duì)主力。換而言之，短期土地市場(chǎng)火熱更多來(lái)自優(yōu)質(zhì)地塊的吸引，以及資金雄厚的央國(guó)企調(diào)倉(cāng)、優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)的支撐。反觀民企，在市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)能轉(zhuǎn)弱之下，銷售的壓力導(dǎo)致投資節(jié)奏恢復(fù)低于預(yù)期?！笨硕鸱矫孢M(jìn)一步表示，土地市場(chǎng)未來(lái)依舊會(huì)延續(xù)點(diǎn)狀回暖、城市分化、區(qū)域分化走勢(shì)，優(yōu)質(zhì)地塊推出以及房企一致的“收斂聚焦”策略，使得熱度在“僧多粥少”下仍能維持。
（文章來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)）
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