房貸利率怎么走？這個問題一直為市場各方高度關注。
近兩個月來，隨著前期穩(wěn)經濟大盤和促進房地產市場健康發(fā)展等一系列政策效果逐步顯現，一些城市的房價出現積極變化和邊際好轉，引發(fā)了對房貸利率政策是否會轉向的討論。一些觀點認為，隨著部分城市房價出現同比或者環(huán)比上漲，已經不符合“冷”的標準，這些城市可能需要上調首套房貸利率下限，當地首套房貸利率將重新上調20~30個基點，回歸到全國統(tǒng)一的首套房貸利率政策。
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對此，《金融時報》記者采訪了多位業(yè)內人士。“這是對政策的誤讀?！币晃毁Y深業(yè)內人士表示，前期推出的首套房貸利率動態(tài)調整機制“既管冷、又管熱”，政策具有一定的穩(wěn)定性，絕不會半途而廢?！皳氖滋追抠J款利率會很快回升是沒必要的?！痹摌I(yè)內人士強調。
96個城市符合放寬首套房貸利率下限標準
2022年12月30日，人民銀行、原銀保監(jiān)會建立新發(fā)放首套房貸利率政策動態(tài)調整機制，允許城市政府雙向動態(tài)靈活調整首套房貸利率政策。根據該規(guī)定，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期，對當地新建商品住宅銷售價格變化情況進行動態(tài)評估。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。
這套政策“既管冷、又管熱”。其中，“管冷”是指允許房地產市場出現偏冷趨勢的城市，適當放寬首套房貸利率政策下限。而“管熱”是指房地產市場出現明顯上漲趨勢的城市，要恢復執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套房貸利率政策下限。具體來看，“冷”或“熱”的標準是指當地城市新建商品住房價格同比、環(huán)比連續(xù)三個月下跌或上漲。
值得提醒的是，這里所說的調整是可以調整首套房利率下限。一位銀行從事相關業(yè)務人員提醒，實際上，在具體制定房貸利率方面，不同城市、不同銀行都有差異化的政策。
對此，人民銀行也有過詳細解釋?！督鹑跁r報》記者梳理政策時發(fā)現，2022 年第三季度《中國貨幣政策執(zhí)行報告》詳細解釋了我國商業(yè)性個人住房貸款利率采用的“三層定價機制”：一是全國層面，人民銀行、原銀保監(jiān)會確定全國層面的貸款利率政策下限；二是地方層面，各城市政府在全國層面的政策底線基礎上，按照“因城施策”原則確定當地商業(yè)性個人住房貸款利率下限；三是商業(yè)銀行層面，商業(yè)銀行綜合考慮資金成本、信用風險等因素，與借款人協(xié)商確定具體利率水平。
目前，全國層面的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限為貸款市場報價利率（LPR）減20個基點，第二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限為LPR加60個基點。
據統(tǒng)計，截至2023年3月末，根據首套房貸利率政策動態(tài)調整機制，符合“冷”的標準，也就是可以放寬首套房貸利率下限的城市有96個。其中，83個城市下調了首套房貸利率下限，較全國的下限要求低10-40個基點；12個城市取消了首套房貸利率下限。
具有“時效性”，正是本次調整機制的一大特點。觀察歷史數據也可以發(fā)現，如果一個城市的房價達到“冷”或“熱”的標準，往往意味著它的房地產市場出現了趨勢性下跌或上漲的苗頭，以此作為是否可以放寬首套房貸利率下限，或者必須退出支持政策的條件，是有前瞻性和時效性的，例如，2015年10月太原的房價達到“熱”的標準后，開始出現持續(xù)上漲，一直持續(xù)到2020年；2020年9月轉“冷”后，又開始持續(xù)下跌。杭州、寧波、長沙、成都等城市，也都符合上述規(guī)律。
此外，對于市場而言，首套房貸利率政策動態(tài)調整機制的規(guī)則是明確的，因此政策也具有很強的可預期性，能夠有效引導市場預期，切實支持剛性住房需求。中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜在接受《金融時報》記者采訪時談到，2023以來全國已有超40城調整首套房貸利率下限至4%以下。整體來看，降低首套房貸利率下限有利于降低購房者置業(yè)成本，對于促進購房需求釋放產生了一定積極作用。
首套房貸利率政策動態(tài)調整機制具有“穩(wěn)定性”等特點
不必擔憂政策過快調整
不過，基于2023年一季度樓市出現了“小陽春”現象，也有不少擔心原本已經下調或取消首套房貸利率下限的城市會出現政策轉向。
實際上，按照首套房貸利率政策動態(tài)調整機制規(guī)定，從“冷”到“熱”很難出現驟變，政策具有較強的“穩(wěn)定性”。歷史數據顯示，一個城市的房地產市場要從“冷”到“熱”，一般都需要較長時間，不必擔心政策變化太快。例如，武漢和濟寧，2022年三季度出現了“冷”的情況，而之前出現“熱”的情況分別在 2015 年四季度和2017 年一季度，“冷”“熱”交替的時間分別為 27個季度和 22個季度。
“近兩個月部分城市房價出現的同比或環(huán)比上漲，不再符合‘冷’的標準，但尚未變‘熱’，對于這種‘不冷不熱’的城市，并不需要調整政策?！睒I(yè)內專家告訴記者。
陳文靜也對記者表示，下一個評估期將在6月底啟動，屆時各地將根據2023年3月~5月的新房價格變化決定是否調整房貸利率下限，整體來看市場調整壓力大的城市下調房貸利率的預期仍在，此前已經下調房貸利率下限的城市，也存在進一步下調的空間。據其分析，4月70個大中城市中，新房價格環(huán)比下跌的城市數量較少，房價整體呈現企穩(wěn)態(tài)勢。但5月以來，隨著前期積壓需求釋放后，購房需求釋放動能減弱，基本面較弱的城市市場調整壓力增加，短期這部分城市價格仍有下跌預期。當前房地產市場穩(wěn)定至關重要，購房者置業(yè)預期和信心尚不穩(wěn)固，支撐性政策并沒有進入退出階段。
“總體來看，新發(fā)放首套房貸利率政策動態(tài)調整機制具有良好的穩(wěn)定性、時效性和可預期性，是一項既利當前、又管長遠的政策機制?！币晃粯I(yè)內人士表示。
當然，除了房地產利率之外，受訪專家也表示，促進房地產市場健康發(fā)展還需疊加供需兩端政策支持。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《金融時報》分析稱，要關注新市民、年輕人的需求，通過穩(wěn)定居民就業(yè)、穩(wěn)定預期等方式讓這類購房主力軍能夠有意愿、有能力購房；此外，還要在交易環(huán)節(jié)等落實好已有政策，包括帶押過戶政策落地、降低中介費用等。
陳文靜則表示，穩(wěn)定購房者置業(yè)信心和預期至關重要。短期來看，要繼續(xù)落實前期已出臺的保交樓、加大“三支箭”支持房企融資等政策，同時探索降低房屋交易稅費等。中長期來看，仍需探索新的發(fā)展模式，租賃市場發(fā)展、存量盤活等相關政策仍有空間。
（文章來源：金融時報）
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