引言：中國(guó)潮、國(guó)際范、煙火氣……總是能循序漸進(jìn)從胡同走向中央商務(wù)區(qū)，在多元與包容的基礎(chǔ)上烙印只屬于北京的商業(yè)變遷。由商務(wù)部市場(chǎng)運(yùn)行和消費(fèi)促進(jìn)司、北京市商務(wù)局指導(dǎo)，北京市商業(yè)聯(lián)合會(huì)、北京商報(bào)社共同主辦的2022年度(第十六屆)北京商業(yè)高峰論壇暨北京國(guó)際消費(fèi)中心城市論壇上，《2022北京商業(yè)發(fā)展藍(lán)皮書(shū)》正式發(fā)布。該報(bào)告通過(guò)與政府、企業(yè)深度溝通，進(jìn)行一線(xiàn)走訪(fǎng)，從多角度、多業(yè)態(tài)來(lái)呈現(xiàn)北京商業(yè)發(fā)展變化及未來(lái)北京商業(yè)發(fā)展藍(lán)圖。
購(gòu)物中心密集分布的城市里，在距離居民更近的地方，其實(shí)仍有一些空白需要填補(bǔ)。在朝陽(yáng)區(qū)褡褳坡商圈周邊，密集分布著朝陽(yáng)大悅城、雙橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、龍湖長(zhǎng)楹天街等購(gòu)物中心。然而，為避免集中布局顧客被分流的狀況，各購(gòu)物中心之間存在一定距離，褡褳坡商圈正是處于這一“空白”地帶。
家門(mén)口，向優(yōu)質(zhì)邁進(jìn)
(相關(guān)資料圖)
一大早，家住朝陽(yáng)區(qū)朝青·知筑小區(qū)的孫阿姨便拖著小推車(chē)出門(mén)買(mǎi)菜。她想了想，小區(qū)旁新開(kāi)的超市蔬菜品種多、價(jià)格實(shí)惠，決定上那去。以前，孫阿姨想要買(mǎi)菜需要走一段距離，且只有一家超市可以選擇，現(xiàn)在在小區(qū)樓下就能買(mǎi)到，而且可以貨比三家，選擇變得豐富。
孫阿姨家附近，旺客四季褡褳坡項(xiàng)目、定福家園北里底商正在緊鑼密鼓地招商中，周邊已有部分餐飲店、社區(qū)超市、美容護(hù)理店開(kāi)業(yè)。其中，旺客四季褡褳坡項(xiàng)目于2022年9月29日開(kāi)啟招商，項(xiàng)目整體將于2023年2月14日開(kāi)業(yè)。
與以往的社區(qū)商業(yè)不同，旺客四季褡褳坡項(xiàng)目的招商業(yè)態(tài)未局限在洗衣、維修、房產(chǎn)中介等生活服務(wù)業(yè)方面，同時(shí)還面向餐飲、零售、咖啡等品牌。西區(qū)商業(yè)定位為年輕時(shí)尚主題，東區(qū)商業(yè)則以家庭生活為主題。據(jù)了解，為培育具有煙火氣的商業(yè)氛圍，旺客四季褡褳坡項(xiàng)目?jī)?nèi)近80%的品牌與本地生活相關(guān)?！拔鲄^(qū)負(fù)一層與褡褳坡地鐵站相通，更適合引入社交性強(qiáng)的品牌?！蓖退募抉籽炂马?xiàng)目經(jīng)理田偉表示，東區(qū)則能覆蓋更多社區(qū)居民，會(huì)強(qiáng)化日常生活服務(wù)功能。
沿著旺客四季褡褳坡項(xiàng)目向東走約500米，是2022年10月1日新開(kāi)業(yè)的fudi倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員店朝北店。fudi的入駐也使得褡褳坡社區(qū)商業(yè)的建設(shè)更進(jìn)一步。
fudi倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員店朝北店距離地鐵6號(hào)線(xiàn)黃渠站約300米，距離褡褳坡站約800米，從距離上看，fudi三家門(mén)店的選址一步步向社區(qū)靠近。fudi相關(guān)負(fù)責(zé)人也直言，區(qū)別于現(xiàn)有門(mén)店，fudi新店選址人流密集的大型居住區(qū)，“在離消費(fèi)者更近的位置尋找落點(diǎn)”。
fudi倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員店朝北店、旺客四季褡褳坡項(xiàng)目都將目標(biāo)客群瞄準(zhǔn)了褡褳坡商圈周邊的居民?！白越衲?月中標(biāo)該項(xiàng)目后，旺客四季對(duì)周邊居民數(shù)量、客群需求及周邊商業(yè)項(xiàng)目做了大量的調(diào)查。”田偉表示，深耕周邊1公里是旺客四季的目標(biāo)。據(jù)悉，旺客四季褡褳坡項(xiàng)目周邊1公里半徑內(nèi)居民區(qū)達(dá)23個(gè)，居住人口6萬(wàn)人，以中高端小區(qū)為主；項(xiàng)目3公里半徑內(nèi)人口約32萬(wàn)，19-34歲年齡段人群占比47%，客群集中為公司職員、服務(wù)人員。
從褡褳坡區(qū)域來(lái)看，商圈周邊3公里商業(yè)依舊為空白，難以滿(mǎn)足大量居民的社區(qū)消費(fèi)需求。旺客四季項(xiàng)目2公里內(nèi)僅有由原歐尚超市改造的fudi會(huì)員店乘籌備中的定福家園北里底商、朝青·知筑底商，以及一些零散分布的小超市、便利店等。西側(cè)朝陽(yáng)大悅城距離約6公里，東側(cè)雙橋萬(wàn)達(dá)、龍湖長(zhǎng)楹天街距離都在3公里以上。
隨著fudi倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員店開(kāi)業(yè)、旺客四季褡褳坡項(xiàng)目、周邊底商逐步開(kāi)業(yè)，褡褳坡商圈的商業(yè)氛圍將進(jìn)一步得到改善。“家門(mén)口”的商店將不僅只有早餐店、超市、水果店，還將擁有咖啡、餐飲、時(shí)尚服飾等門(mén)店，在家門(mén)口也可以進(jìn)行優(yōu)質(zhì)、時(shí)尚的消費(fèi)。
小項(xiàng)目，運(yùn)營(yíng)有講究
旺客四季褡褳坡項(xiàng)目面積約2萬(wàn)多平方米，與大型購(gòu)物中心相比，該項(xiàng)目體量不大，但想要做好社區(qū)商業(yè)，在運(yùn)營(yíng)方面卻需要付出更多的巧思。據(jù)了解，在大型商超依靠連鎖化占有市場(chǎng)的趨勢(shì)之下，社區(qū)商業(yè)的背后也是連鎖化經(jīng)營(yíng)。旺客四季的招商營(yíng)運(yùn)團(tuán)隊(duì)已孵化出30余個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，未來(lái)還將在旺客四季這一產(chǎn)品線(xiàn)拓展出3個(gè)項(xiàng)目。
“從5月接手該項(xiàng)目，到9月啟動(dòng)招商，再到12月試營(yíng)業(yè)，以及明年2月正式開(kāi)業(yè)，這個(gè)2萬(wàn)多平方米的項(xiàng)目籌備期不足一年?！碧飩ソ榻B，社區(qū)商業(yè)與大型購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)并不相同，籌備時(shí)間和養(yǎng)商期相比更為短暫，但租金彈性更小，硬件要求更高，整體運(yùn)營(yíng)并非易事。
旺客四季針對(duì)劃分的餐飲業(yè)態(tài)區(qū)域設(shè)計(jì)了水、電、燃?xì)?、排煙等功能。田偉指出，正是因?yàn)轫?xiàng)目方為商戶(hù)做好了一些基礎(chǔ)的功能，在商戶(hù)入駐時(shí)也能節(jié)省不少流程和費(fèi)用，所以租金彈性較小?！吧鐓^(qū)商業(yè)的租金相比購(gòu)物中心要低好幾倍，但成本卻不相上下，所以對(duì)于商戶(hù)而言是個(gè)好選擇，但對(duì)于運(yùn)營(yíng)方而言，利潤(rùn)空間相對(duì)較小?！?/p>
小體量的社區(qū)商業(yè)，更多是靠著小微企業(yè)支撐。田偉透露，在招商上，除了臨街鋪位和超市區(qū)域的主力店需要引入知名度較高的連鎖商業(yè)，大部分為個(gè)體工商戶(hù)和小微企業(yè)?！爱?dāng)前商業(yè)環(huán)境之下，個(gè)體工商戶(hù)和小微企業(yè)與物業(yè)運(yùn)營(yíng)方的關(guān)系更為牢靠，雙方可以相互扶持和協(xié)商運(yùn)營(yíng)。相反，一些資本注入的連鎖企業(yè)，一旦發(fā)生關(guān)店和縮減市場(chǎng)的決定之后，很難再去協(xié)商?！碧飩ヌ寡浴?/p>
而對(duì)于fudi這樣的倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員店而言，靠近社區(qū)后，其在物業(yè)、租金等方面的支出成本或許會(huì)更高。所以，無(wú)論是門(mén)店面積、商品品類(lèi)，還是整個(gè)運(yùn)營(yíng)的底層邏輯都需要進(jìn)行一定的更新。
一直以來(lái)，倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員店的核心是以精選商品SKU節(jié)省時(shí)間、大件包裝降低多次重復(fù)購(gòu)買(mǎi)頻率、大宗購(gòu)物提高議價(jià)能力，切中的是追求高效率、高品質(zhì)的目標(biāo)人群需求。在這樣的需求下，選址遠(yuǎn)郊位置似乎更適合倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員店。
此前，消費(fèi)者習(xí)慣驅(qū)車(chē)前往遠(yuǎn)郊的倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員店，感嘆“開(kāi)車(chē)三四十分鐘，一周去一次”。倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員店開(kāi)在了家門(mén)口，“一周一次”的消費(fèi)頻次要變?yōu)椤耙恢芏啻巍保c之匹配的消費(fèi)習(xí)慣、采購(gòu)量、客單價(jià)自然要發(fā)生變化，甚至是線(xiàn)上配送可覆蓋的范圍也要改變。
與此同時(shí)，社區(qū)周邊有著大大小小的超市，周?chē)母?jìng)品增加，競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)生的消費(fèi)者分流在所難免。fudi在朝陽(yáng)區(qū)三間房東路新開(kāi)的門(mén)店周?chē)?，至?家社區(qū)小店、社區(qū)超市，西側(cè)有物美超市。在繁瑣的零售競(jìng)爭(zhēng)中，選品、控價(jià)、運(yùn)營(yíng)效率和控制成本等是倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員店打造壁壘的標(biāo)配。
一刻鐘，需求全覆蓋
2020年11月，北京市商務(wù)局等9部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)社區(qū)商業(yè)發(fā)展的若干措施》提到，要從優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境、鼓勵(lì)融合發(fā)展、培育區(qū)域特色三方面促進(jìn)社區(qū)商業(yè)發(fā)展，進(jìn)一步提高生活性服務(wù)業(yè)品質(zhì)，更好地滿(mǎn)足市民多樣化、便利化生活需求。
北京市商務(wù)局發(fā)布的《加快建設(shè)一刻鐘便民生活圈促進(jìn)生活服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的若干措施》進(jìn)一步細(xì)化了相關(guān)要求。其中提到，預(yù)計(jì)到2025年，北京市實(shí)現(xiàn)一刻鐘便民生活圈全覆蓋，形成多元化、多樣化、覆蓋城鄉(xiāng)的生活服務(wù)體系。立足2022年，北京將精準(zhǔn)補(bǔ)建和規(guī)范提升基本便民商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)410個(gè)左右，每百萬(wàn)人口擁有連鎖便利店(社區(qū)超市)數(shù)量達(dá)320家左右。為加快建設(shè)一刻鐘便民生活圈，社區(qū)商業(yè)的發(fā)展變得更為迫切。
社區(qū)商業(yè)一度被稱(chēng)為“商業(yè)地產(chǎn)新藍(lán)?！薄１本﹪?guó)際商貿(mào)中心研究基地首席專(zhuān)家賴(lài)陽(yáng)指出，社區(qū)商業(yè)在城市中是居民生活品質(zhì)提升的重要基礎(chǔ)，也是宜居城市建設(shè)的重要內(nèi)容?！熬用裣M(fèi)有相當(dāng)高的比例是在社區(qū)實(shí)現(xiàn)的，社區(qū)商業(yè)本身有著很好的商業(yè)機(jī)會(huì)?！辟?lài)陽(yáng)表示，如果社區(qū)商業(yè)能做好，對(duì)于項(xiàng)目方而言是能夠獲得收益增長(zhǎng)的方面。
然而在實(shí)際發(fā)展中，想要做好社區(qū)商業(yè)還是得花點(diǎn)功夫。如今，隨著電商發(fā)展、消費(fèi)者習(xí)慣變化，社區(qū)商業(yè)的存在并不只是滿(mǎn)足日常的基本需求這么簡(jiǎn)單。
賴(lài)陽(yáng)認(rèn)為，社區(qū)商業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)應(yīng)是集休閑、文化娛樂(lè)、人際交往、時(shí)尚生活于一體。隨著平臺(tái)購(gòu)物、電商到家業(yè)務(wù)的實(shí)現(xiàn)，居民基本的購(gòu)物需求大部分已得到解決，傳統(tǒng)的“超市+百貨”的社區(qū)商業(yè)模式逐漸被消費(fèi)者淘汰。
不久之前，北京市商務(wù)局發(fā)布的“一刻鐘便民生活圈動(dòng)態(tài)地圖2.0”版本中提到，在八類(lèi)基本便民商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的基礎(chǔ)上，新增了鮮花、咖啡、藥店等品質(zhì)提升類(lèi)的業(yè)態(tài)，并通過(guò)供給指數(shù)和消費(fèi)指數(shù)反映最近一天便民商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)變化情況。通過(guò)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)社區(qū)基本便民網(wǎng)點(diǎn)的供給情況，實(shí)現(xiàn)對(duì)未達(dá)標(biāo)社區(qū)的預(yù)測(cè)、預(yù)警，這項(xiàng)功能已于2022年10月正式上線(xiàn)。
“社區(qū)商業(yè)應(yīng)該成為周邊居民享受社區(qū)生活、體驗(yàn)社區(qū)生活的一個(gè)中心，應(yīng)該具有智能、溫度、共享式、時(shí)尚化兼具的生活空間?！辟?lài)陽(yáng)指出。
（文章來(lái)源：北京商報(bào)）
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