在“第三支箭”落地滿7個月之際，A股上市房企股權(quán)融資落地消息接連傳來，一掃市場“推進(jìn)緩慢”言論，進(jìn)度明顯加快。
繼6月16日“第三支箭”首單在實(shí)操層面正式落地——招商蛇口發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金的申請獲證監(jiān)會注冊生效后，6月27日，滬市房企保利發(fā)展、大名城及深市房企中交地產(chǎn)、福星股份也相繼發(fā)布公告稱，定增申請獲證監(jiān)會同意注冊批復(fù)。至此，已有5家上市房企股權(quán)融資事項(xiàng)走完全部審核、注冊流程，即將步入發(fā)行募資階段。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，接連多單房企股權(quán)融資項(xiàng)目實(shí)質(zhì)性落地，有助于提振行業(yè)整體信心?？梢灶A(yù)期的是，在政策支持和加快推進(jìn)下，未來將有更多優(yōu)質(zhì)房企有望通過定增獲得融資支持，持續(xù)向好的融資環(huán)境也有助于推動房企向新發(fā)展模式過渡，助力行業(yè)轉(zhuǎn)型與穩(wěn)定發(fā)展。
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融資端環(huán)境逐步好轉(zhuǎn)，但對開發(fā)商而言，銷售回款對于改善內(nèi)部資金流動性更加重要。德邦證券建筑建材首席分析師閆廣認(rèn)為，這也將影響房企前端拿地和開發(fā)投資表現(xiàn)，地產(chǎn)行業(yè)后續(xù)或需力度更大的扶持政策。
在長江證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家伍戈看來，開發(fā)商的信心固然有待恢復(fù)，但更根本性的問題或許是：作為終端需求，老百姓的購房預(yù)期是否出現(xiàn)顯著改變。
已有五單定增項(xiàng)目獲準(zhǔn)注冊
從定增方案來看，招商蛇口、保利發(fā)展、大名城、中交地產(chǎn)、福星股份5家房企擬募資額分別不超過85億元、125億元、25.5億元、35億元、13.41億元，預(yù)計合計募資規(guī)模約284億元。
招商蛇口發(fā)布的公告顯示，其擬以發(fā)行股份方式購買深投控持有的南油集團(tuán)24%股權(quán)、招商局投資發(fā)展持有的招商前海實(shí)業(yè)2.89%股權(quán)，資產(chǎn)購買擬發(fā)行金額約89.28億元；同時擬向包括招商局投資發(fā)展在內(nèi)的不超過35名符合條件的特定對象發(fā)行股份募集配套資金不超過85億元。
從募集資金用途來看，其中，43億元用于其位于上海、南京、重慶、合肥等地存量涉房項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)及交付；42億元用于公司補(bǔ)充流動資金和償還債務(wù)，不用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等。其余4單獲準(zhǔn)注冊的定增項(xiàng)目在募資投向上也保持了大方向上的一致，除補(bǔ)充流動資金外，資金均打算投向棚戶區(qū)改造項(xiàng)目或“保交樓、保民生”項(xiàng)目。
具體而言，在扣除發(fā)行費(fèi)用后，保利發(fā)展擬將資金投入廣州保利領(lǐng)秀海、西安保利天匯等14個項(xiàng)目，其余15億元用于補(bǔ)充流動資金；大名城擬將資金投入大名城映云間等5個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及補(bǔ)充流動資金，5個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)土地出讓合同均約定了在出讓土地范圍內(nèi)配套建設(shè)不少于建筑面積5%的保障性住房，并在建成后無償移交給所屬區(qū)域住房保障機(jī)構(gòu)或公共租賃住房運(yùn)營機(jī)構(gòu)；中交地產(chǎn)擬將資金投入位于長沙、鄭州、武漢等5個城市的5個住宅項(xiàng)目，其余10.5億元用于補(bǔ)充流動資金；福星股份擬將資金投入兩個紅橋城項(xiàng)目及補(bǔ)充流動資金。
在中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水看來，定增計劃有助于這些房企增厚資本金、降低杠桿率，進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，改善現(xiàn)金流表現(xiàn)，也有助于其拓展加杠桿的空間，注入更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，增強(qiáng)經(jīng)營實(shí)力。
更多房企加快推進(jìn)股權(quán)融資
自證監(jiān)會發(fā)布支持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展相關(guān)政策以來，A股上市房企積極響應(yīng)，除前述5家外，還有更多企業(yè)正緊密籌劃相關(guān)定增事宜。
《金融時報》記者根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至6月28日，還有17家A股上市房企發(fā)布了定增預(yù)案，除金科股份尚未確定募資額外，其余16家擬募資額約合618億元；此外，華僑城A發(fā)布定向發(fā)行可轉(zhuǎn)債預(yù)案，擬募資88億元。從募集資金用途來看，項(xiàng)目建設(shè)成為各家房企最大的擬投向領(lǐng)域，其余部分或用于補(bǔ)充流動資金，或用于償還金融機(jī)構(gòu)借款。
其中，陸家嘴定增申請已獲交易所審核通過；西藏城投、外高橋、中南建設(shè)、萬科A、華發(fā)股份、榮盛發(fā)展6家房企定增申請已獲交易所受理，正處于問詢環(huán)節(jié)，待交易所審核，并獲得證監(jiān)會作出同意注冊的決定后方可實(shí)施；其余10家方案進(jìn)度或處于董事會通過階段，或處于股東大會通過階段。
值得一提的是，除前述正式公告增發(fā)計劃的房企外，另有ST世茂、新湖中寶、華夏幸福、冠城大通、綠地控股、渝開發(fā)6家上市房企也在推進(jìn)定增相關(guān)事宜。不過這6家企業(yè)擬籌劃非公開發(fā)行股票的提示性公告，發(fā)布時間大多為去年11月至12月，即房企股權(quán)融資“松綁”后的不久。截至目前，關(guān)于定增事項(xiàng)前述企業(yè)再未更新過任何新進(jìn)展。
對即將進(jìn)入發(fā)行階段的5家獲批房企而言，也同樣存在不確定性。不容忽視的是，盡管有關(guān)部門加速推進(jìn)房企融資事宜，支持政策已實(shí)質(zhì)性落地，但最終募資效果如何尚難斷言?！爱?dāng)前房地產(chǎn)市場仍處在弱復(fù)蘇進(jìn)程中，從中長期來看，新房增量市場空間有限，房企需向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，行業(yè)處在新舊發(fā)展模式的轉(zhuǎn)換期，因此，投資人對房地產(chǎn)行業(yè)存在較多顧慮，定增計劃能否募資成功仍是未知數(shù)。”劉水表示，此外，當(dāng)前上市房企估值普遍走低，也削弱了定增計劃對原股東的吸引力。
政策應(yīng)從供需兩端發(fā)力
當(dāng)前，正是上半年經(jīng)濟(jì)沖刺的關(guān)鍵時刻。分析人士表示，房地產(chǎn)供需兩端優(yōu)化政策需要協(xié)調(diào)發(fā)力并盡快落實(shí)到位，只有促進(jìn)房地產(chǎn)銷售好轉(zhuǎn)，才能推動市場信心恢復(fù)，進(jìn)而帶動房地產(chǎn)投資改善。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年1月至5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資4.57萬億元，累計同比下降7.2%，降幅較2023年1月至4月擴(kuò)大1.0個百分點(diǎn)。同時，2023年1月至5月，商品房銷售面積、房屋新開工面積和施工面積等均累計同比下降，且降幅較今年前4個月均有不同程度的擴(kuò)大。
閆廣認(rèn)為，5月地產(chǎn)前端開發(fā)投資金額和新開工面積同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，主要原因或因開發(fā)商尤其是民營開發(fā)企業(yè)資金鏈依然緊張。5月房企主要融資來源的國內(nèi)貸款、利用外資和自籌資金同比降幅均進(jìn)一步擴(kuò)大，房企依靠銷售端個人按揭貸款和定金預(yù)收款增長回血，補(bǔ)充融資端資金來源下降帶來的流動性缺口。
“在‘保交樓’、地產(chǎn)融資改善等政策支持下，地產(chǎn)竣工成為新開工、施工、竣工面積中唯一保持同比增速擴(kuò)大的環(huán)節(jié)?！遍Z廣進(jìn)一步表示，然而，銷售面積維持負(fù)增長趨勢，需求不振依然為地產(chǎn)修復(fù)主要制約因素之一，因此，市場預(yù)期后續(xù)或有必要出臺需求提振政策，支持地產(chǎn)后續(xù)修復(fù)進(jìn)程。
近期，貨幣政策端存款、逆回購、SLF、MLF、LPR等利率逐步下調(diào)，需求端青島、臨沂等多地出臺樓市支持政策，融資端支持也有望加速推進(jìn)。不過，在此背景下，伍戈表示，利率下行并沒引致地產(chǎn)大幅改善，加之二手房掛牌量增加，或表明老百姓的購房預(yù)期已不如從前。居民資產(chǎn)負(fù)債表的受損，能在很大程度上解釋利率無法解釋的銷售低迷。資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)是緩慢過程，取決于居民收支結(jié)構(gòu)的調(diào)整。
在民生證券首席宏觀分析師周君芝看來，本輪地產(chǎn)壓力更多來自收入預(yù)期和房價預(yù)期轉(zhuǎn)弱。短期地產(chǎn)政策或有三個著力點(diǎn)：一是降息維持居民部門資產(chǎn)負(fù)債表穩(wěn)定；二是關(guān)注高能級城市需求端政策放松的有效空間；三是有效激活國內(nèi)地產(chǎn)需求。
（文章來源：金融時報）
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