今年以來(lái)，隨著信貸政策的優(yōu)化、限購(gòu)政策的放寬、購(gòu)房條件的寬松化，以及積壓需求的集中釋放和去年的置換需求的增加，部分城市的樓市出現(xiàn)了明顯的回暖信號(hào)，進(jìn)而帶動(dòng)了土地市場(chǎng)熱度。
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者了解的，今年以來(lái)，一些核心城市的核心區(qū)域吸引了大量房地產(chǎn)企業(yè)的集中進(jìn)駐，房企之間掀起了“搶地”高潮，同時(shí)，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)開始在土地市場(chǎng)上積極行動(dòng)，頻頻出現(xiàn)在土拍市場(chǎng)中。
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業(yè)內(nèi)專家指出，當(dāng)前，一些核心城市的土拍明顯回暖，并且民企拿地信心有所修復(fù)，但是，非熱點(diǎn)城市及三四線城市的土地市場(chǎng)仍低溫運(yùn)行，未來(lái)土拍市場(chǎng)能否回溫有賴于房地產(chǎn)銷售端恢復(fù)程度。
核心城市土拍升溫
在剛剛結(jié)束的5月，北京、廈門、杭州、南京、成都、濟(jì)南、福州、無(wú)錫等多個(gè)城市進(jìn)行了集中土拍，部分核心城市土地市場(chǎng)持續(xù)升溫，房企“搶地”頗為激烈。
5月6日，北京掛牌出讓2宗涉宅用地，兩宗地塊分別位于豐臺(tái)區(qū)及大興區(qū)，最終全部封頂成交，單日收金64.745億元，平均溢價(jià)率15%。
據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，此次土拍吸引了近30家房企參與報(bào)名。其中，青塔地塊創(chuàng)造了北京土拍市場(chǎng)自2018年以來(lái)，在報(bào)名房企及聯(lián)合體數(shù)量上僅次于此前昌平朱辛莊地塊的歷史，成為北京近五年來(lái)土拍市場(chǎng)的第二熱地塊。
5月10日，在廈門今年首場(chǎng)土拍中，88家房企搶奪一塊地，刷新今年土地市場(chǎng)新熱度。
據(jù)了解，此次出讓3宗住宅用地，2宗封頂觸發(fā)搖號(hào)，1宗底價(jià)成交，共攬金約101億元。其中五緣灣地塊參拍房企達(dá)到88家，由杭州運(yùn)川搖號(hào)摘取，成交價(jià)24.75億元，溢價(jià)率12.0%。
在5月底天津和寧波的土拍中，也出現(xiàn)了較高溢價(jià)成交的現(xiàn)象。
5月29日，天津市6宗涉宅用地完成出讓，其中2宗溢價(jià)成交，4宗底價(jià)成交，總成交建筑面積約64萬(wàn)平方米，總起始價(jià)96.45億元，總成交金額103.22億元，溢價(jià)率約7%。
同日，在寧波舉行的2023年第二批次土拍中，共推出8宗地塊，起始總價(jià)47.98億元，總規(guī)劃建筑面積66.76萬(wàn)平方米。最終8宗地塊全部出讓成功，其中有4宗觸頂搖號(hào)、1宗溢價(jià)成交、3宗底價(jià)成交，土地出讓金52.19億元，平均溢價(jià)率為8.75%。
中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，在2023年1月至5月期間，全國(guó)300個(gè)城市推出了1691宗住宅用地，其中成交了1201宗，成交規(guī)劃建筑面積僅為9959.74萬(wàn)平方米。與2022年較低的基數(shù)相比，2023年土地成交建筑面積同比進(jìn)一步下降了27%。按月份來(lái)看，除了受到春節(jié)錯(cuò)峰影響的2月份土地成交量超過(guò)去年同期之外，其他月份的土地成交規(guī)模仍然處于歷史低位水平。
但是，中指研究院也指出，當(dāng)前，不同能級(jí)間城市分化進(jìn)一步加劇，銷售復(fù)蘇較好的熱點(diǎn)一二線城市，其土拍熱度有所回升，但絕大多數(shù)三四線城市土地市場(chǎng)仍低溫運(yùn)行，結(jié)合企業(yè)拿地情況來(lái)看，城市選擇高度集中。另一方面，銷售市場(chǎng)的分化直接導(dǎo)致土地市場(chǎng)也呈現(xiàn)分化加劇的趨勢(shì)，優(yōu)勢(shì)地區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊成為企業(yè)投資側(cè)重點(diǎn)。
民營(yíng)房企拿地意愿提升
在部分熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)回溫的同時(shí)，今年以來(lái)，民營(yíng)房企也活躍起來(lái)，頻頻出現(xiàn)在土拍市場(chǎng)中。在5月23日杭州第四批集中供地中，出讓的9宗地塊最終均被民營(yíng)房企奪得。
據(jù)了解，此次杭州共掛牌9宗地塊，其中6宗封頂搖號(hào)，2宗溢價(jià)成交，1宗底價(jià)成交，平均溢價(jià)率9.4%，溢價(jià)率高位運(yùn)行。
在杭州本批次集中土拍中，從拿地企業(yè)的性質(zhì)上來(lái)看全部為民營(yíng)房企。其中，杭州本土品牌房企濱江集團(tuán)本次土拍表現(xiàn)亮眼，競(jìng)得豐收湖、小和山、喬司三宗地塊，其余地塊也均被民營(yíng)企業(yè)競(jìng)得。
而在此前杭州的第三輪集中土拍，12宗地塊中有10宗由民企競(jìng)得，民企拿地總金額142.1億元，占比也高達(dá)85%。
此外，在成都、天津、寧波等城市土拍中，也出現(xiàn)了民營(yíng)企業(yè)積極拿地的信號(hào)。
根據(jù)中指研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至5月21日，今年22個(gè)城市的集中供地活動(dòng)中，央國(guó)企占拿地金額的54%，而民企占29%。就城市而言，北京、上海、廈門、南京和蘇州仍然以央國(guó)企為主導(dǎo)，而杭州、成都和寧波等城市的民企在土地拍賣中所占金額比例有所增加，杭州民企的占比甚至超過(guò)60%。
而去年，央國(guó)企和地方國(guó)資無(wú)疑是土地拍賣的主要力量，22個(gè)城市的集中供地活動(dòng)中，央國(guó)企占37%，地方國(guó)資占42%，而民企僅占16%。
中指研究院分析師孟新增分析認(rèn)為，整體來(lái)看，2023年以來(lái)核心城市土拍明顯回暖，部分城市民企拿地信心有所修復(fù)，而多數(shù)城市土地市場(chǎng)仍面臨較大調(diào)整壓力，全國(guó)層面土地市場(chǎng)低迷態(tài)勢(shì)并未改變，未來(lái)土拍市場(chǎng)能否回溫仍有賴于房地產(chǎn)銷售端恢復(fù)程度。短期來(lái)看，全國(guó)土地供求縮量趨勢(shì)或延續(xù)，但土拍分化態(tài)勢(shì)或更加明顯，預(yù)計(jì)房企在核心城市補(bǔ)貨意愿提升，而銷售市場(chǎng)調(diào)整壓力加大的城市土地市場(chǎng)表現(xiàn)或仍低迷。
（文章來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)）
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