你貪圖它的利息，它貪戀著你的本金。
曾幾何時，與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的投資理財產(chǎn)品，標簽是穩(wěn)健、有保障。這個小眾且隱秘的理財市場，一度讓投資人賺取了可觀的收益，甚至被地產(chǎn)從業(yè)人員譽為“公司的隱性福利”。
不過，隨著去年房地產(chǎn)市場降溫，以及部分企業(yè)陷入流動性危機，涉房理財?shù)娘L(fēng)險敞口開始逐步暴露出來，房企無法如期兌付本息已不再是個案。
“過去打工攢下來的幾大百萬，都被套到公司的理財產(chǎn)品里了，幾乎是家庭的全部存款?！币晃痪吐氂诤愦蠹瘓F的員工告訴第一財經(jīng)記者，在他看來，這筆錢似乎已經(jīng)看不到收回的希望。
曾經(jīng)讓投資人輕松實現(xiàn)財富保值增值的涉房理財產(chǎn)品、信托計劃、私募債券等，如今在房企違約或延期兌付計劃之下，已成為燙手山芋，拿在手上不知何時才能回本，想轉(zhuǎn)手出去卻已無人接盤。對于大多數(shù)投資者來說，如何降低投資損失，已是當下最核心的問題。
房企的“隱性福利”
對于地產(chǎn)這一資金密集型行業(yè)，吸引到最多的資金是企業(yè)發(fā)展壯大的不二法門。
在2014年之前，房企主要融資渠道較為通暢，作為房企非標融資的地產(chǎn)系理財產(chǎn)品，規(guī)模并不大。2014年起，在去庫存需求端持續(xù)向好、金融監(jiān)管寬松等原因的共同驅(qū)動下，房企融資加杠桿動力較強，地產(chǎn)系理財開始擴張。
這一時期“購房寶”、“利民寶”、“職工寶”類理財產(chǎn)品如雨后春筍，通常具有投資門檻低、年化收益率高等特點，投資人以業(yè)主、潛在購房者、房企內(nèi)部員工居多。吸引員工購買自家理財產(chǎn)品，也逐漸成為各大房企的一項融資渠道。
多位房企內(nèi)部人士向第一財經(jīng)表示，身邊的同事基本上都買過公司的理財產(chǎn)品。公開信息顯示，陽光金服涉及投資人約1萬人，其中員工約3千人；奧園的投資產(chǎn)品涉及投資人大概1500人，員工及家屬占了一半以上。
據(jù)曾在某華東房企工作3年有余的薛冰(化名)介紹，一般公司發(fā)的理財產(chǎn)品，大家都會搶著買，可以購買多期，也可多人合買；通常會有10%-12%的收益率，遠高于其他類型的投資，而且底層資產(chǎn)都是公司的項目，這意味著只要能夠正常銷售回款、正常發(fā)債，實現(xiàn)資金回流，就可以實現(xiàn)兌付?！罢娴乃愕蒙想[形福利了。”
曾在陽光城某區(qū)域公司工作的楊曉(化名)周邊的員工都入手了陽光城的理財產(chǎn)品，規(guī)模從幾十萬到百萬不等。楊曉亦曾先后購買多只產(chǎn)品，“收益率高，而且之前所有的理財產(chǎn)品都如期、足額兌付，我們身在公司內(nèi)部，對公司的情況熟悉，所以也比較放心?！?/p>
據(jù)楊曉介紹，公司每隔一段時間就會推出新產(chǎn)品，“比如國慶或節(jié)假日會推，某總裁或副總裁還會直播介紹，每個人都可以買很多只產(chǎn)品?！辈还馐堑禺a(chǎn)板塊的員工，包括教育等在內(nèi)的陽光集團旗下其他板塊員工，都可以購買理財產(chǎn)品，到期后可直接提現(xiàn)。
于是，2021年年中，他又買入了三只產(chǎn)品，回報率都在10%，周期均不足一年，本金總規(guī)模超百萬元。
可惜的是，最后一筆投入隨著陽光城的暴雷而陷入了兌付危機，隱形福利變成了財富黑洞。
楊曉回憶道，2021年10月就出現(xiàn)了兌付逾期的情況。“有當月理財?shù)狡诘耐鲁霈F(xiàn)了無法提現(xiàn)的情況，”他說，“11月1號開始，華冕客服就對到期理財人進行電話通知。此后領(lǐng)導(dǎo)對員工逐個約談，表示公司確實有現(xiàn)金流的危機，告訴我們?nèi)绻蟹孔涌梢阅镁腿ツ梅孔??！?/p>
同期，陽光城對外披露了包括現(xiàn)金分期兌付、實物資產(chǎn)兌付等在內(nèi)的兌付方案；其中，本金償還方案為，到期首月兌付10%，之后第7-12個月內(nèi)，每月償還15%；利息亦是7-12月分攤。
現(xiàn)金與實物兌付相結(jié)合，是多數(shù)出險房企給出的理財產(chǎn)品兌付方案。例如奧園針對60億逾期理財?shù)膬陡斗桨赴ā艾F(xiàn)金+實物”，其中現(xiàn)金兌付以200萬為界，兌付周期為6個月、21個月，實物兌付則由集團提供總貨值不低于90億元的物業(yè)資產(chǎn)；恒大則給出了現(xiàn)金分期兌付、實物資產(chǎn)兌付、沖抵購房尾款兌付3種方案。
楊曉采用了兩種兌付方式的結(jié)合，一部分抵房、一部分現(xiàn)金。但還有許多投資者對這個方案并不滿意，有不少陽光城理財產(chǎn)品的投資者在社交平臺上表示，或區(qū)域內(nèi)無房可選，或拿來抵債的房源差，可能面臨脫手困難等問題。
薛冰目前手中還持有部分原公司的理財產(chǎn)品，近期也已收到抵房的方案，但還沒有具體細則?！捌鋵?，抵房操作起來有很多細節(jié)上的問題。比如房源所在區(qū)域是否限購、限售，以及網(wǎng)簽、過戶、更名等一系列問題，車位、商鋪等還可能賣不出去，”他分析稱，若是現(xiàn)房還好，若是期房，交付及未來變現(xiàn)都需要時間，同時盡管房子總價會略低于市場價，但總房價超過理財額度還要補差價，“所以現(xiàn)在抵房的方案，大家都比較排斥?！?/p>
而即便選了現(xiàn)金兌付，也難以保證原本的承諾能得到完全地履行?！艾F(xiàn)金兌付的方案最近也發(fā)生了不少變動，”楊曉說，理財群里有即將到期的群友從客服處獲得的反饋稱，到期日后還要15個工作日才能兌付一部分，“展期時間都不太一樣，一直在變，也沒有任何紙質(zhì)通知或承諾?！庇型顿Y者也在社交平臺上發(fā)帖稱，2月份的“166”方案已經(jīng)難以兌付了。
信托投資被套牢
相較于近年來才逐漸大范圍興起的理財產(chǎn)品，信托則是房地產(chǎn)行業(yè)一直以來的最主流融資方式。不少房企的招股書都曾揭示出與各大信托公司的密切聯(lián)系。
據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2010年以來，投向房地產(chǎn)的資金，信托占比一直保持在約在10%~16%之間，2019年二季度末達到最高峰值，占比約15.38%，為信托資金的第二大流向。
而對于信托業(yè)來說，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品擁有相對高的收益率和相對優(yōu)質(zhì)的抵押品，故而保持著對資金的持續(xù)吸引。有市場人士表示，信托本身風(fēng)控嚴格，只做“確定”的事，而房地產(chǎn)算得上過去多年來最確定的投資，也就成為不少信托的選擇。
于是，當房企難以按時還本付息，提供的延期兌付方案又無法得到投資者的認可時，信托“踩雷”也就成為無法避免的事件?！爸行判磐小ど钲邶垗徣谫Y集合資金信托計劃”的逾千位投資者最近就陷入了這樣的困境。
據(jù)投資人提供的信息顯示，這項成立于2020年7月17日的信托計劃，總規(guī)模共87億元，信托期限不超過36個月，分為ABCDE類產(chǎn)品，根據(jù)產(chǎn)品時限及投資規(guī)模，年化收益率基本在6.8%-7.9%之間，最低投資額度為100萬元。
繼2021年2月、10月先后完成A、B兩類產(chǎn)品的兌付后，當前本金余額約12.94億元的C類產(chǎn)品原本于2月17日到期，此后還有約47億元將在今年4-8月陸續(xù)到期。
但已陷入流動性危機中的世茂集團無法按期予以兌付，并曾給出每個工作日償還1000萬元的方案，預(yù)計償還將時間超2年，投資人一開始并未接受該展期計劃。
2月16日，世茂集團執(zhí)行董事呂翼在投資者交流會上給出的新兌付方案顯示，世茂預(yù)計在2022年全年，歸還貸款本金的25%及利息；2023年全年，歸還本金的35%及利息；2024年全年歸還余下的本金40%及利息。
但無論是對兌付方案抑或是對受托人中信信托，投資人都頗為不滿?！叭狈φ\意”是不少投資人對兌付方案的評價，他們認為相較于公開債首期兌付比例，世茂方面給出的首期兌付規(guī)模太少，“戰(zhàn)線拉得太長”。
同樣對于房企給出的兌付方案十分不滿的，還有在這輪行業(yè)出清過程中被“牽連”頗深的債券持有者。
“我們是在1月4日正榮發(fā)布永續(xù)債償還公告之前買入的?！睂ｉT從事高收益?zhèn)顿Y的張揚(化名)在今年1月初購入了規(guī)模在千萬元的“PR正榮01”。
數(shù)據(jù)顯示，該筆債券為天風(fēng)-正榮應(yīng)收賬款第一期資產(chǎn)支持專項計劃，目前余額約2.24億元，將于3月17日到期。隨著正榮在2月下旬發(fā)布的美元債展期公告，境內(nèi)的債券也進入了展期談判中。
張揚告訴第一財經(jīng)，正榮起初給出的兌付方案是先還10%，“這意味著其實這家公司現(xiàn)金已經(jīng)是枯竭的狀態(tài)”。
造成這一情況的關(guān)鍵因素在于正榮管理層對融資鋪排、項目銷售資金回流等一系列情況的把握，出現(xiàn)了偏差，疊加春節(jié)期間的支付高峰，金融機構(gòu)的抽貸以及銷售超預(yù)期下滑等，使得現(xiàn)金流與到期債務(wù)之間形成了難以彌補的缺口。
“其實從正榮的土儲、公司經(jīng)營看，這都算是一家還不錯的企業(yè)，債務(wù)壓力也不像恒大、佳兆業(yè)那么龐大，有不少賺錢的項目，無論境內(nèi)還是境外，整體市場對這家公司還是很認可的?！睆垞P分析道，這樣一家公司突然對年內(nèi)所有債務(wù)進行展期，“前后差異太大，大家在情緒上很難接受?！庇谑?，有該筆債券的投資者通過社交平臺發(fā)布了成立維權(quán)群的信息。
回本周期漫長
在當前的地產(chǎn)行業(yè)背景下，無論是普通的自然人投資者，還是專業(yè)機構(gòu)投資者，似乎都面臨著進退兩難的境地。
“如果沒有抵押物，硬展期一年的話，其實跟不兌付也沒什么太大的區(qū)別?！睆垞P認為，“一年之后房企就會有兌付能力了嗎？實際上不太可能，再融資已經(jīng)斷了，而交房、工程還要繼續(xù)推進，利息也還在漲。這也就意味著，時間拉長了，房企負擔(dān)加重了，相較于一年前更弱了?！?/p>
這也在一定程度上意味著，“很多時候，也不是企業(yè)要故意賴賬，而是手上確實沒錢，無法按時足額兌付?！毖Ρ硎?。
于是，若接受房企給出的兌付方案，在市場行情不確定的情況下，過長的償付周期讓最終的兌付結(jié)果充滿不確定性；而若采取較為進取的維權(quán)方式，走向起訴乃至破產(chǎn)清算的結(jié)局，投資者能拿回多少本金同樣無法保證。
北京市康達律師事務(wù)所高級合伙人余偉權(quán)向第一財經(jīng)分析，現(xiàn)階段對于投資者來說，最好的方式還是跟開發(fā)商談判，把同一個產(chǎn)品中的投資人集合起來，取最大公約數(shù)，與機構(gòu)談解決方案，效率更高，也會有一定的議價權(quán)，合理溝通，盡量減少損失。
“真的有必要的時候，再走訴訟程序?！庇鄠?quán)表示，還是要判斷對方的兌付能力，“理論上本金是可以保障的，但判決書上的保障和實實在在拿回錢是兩碼事。”
最近，包括張揚在內(nèi)的投資者便通過與正榮的談判，爭取到了更好的兌付方案。從最初的展期一年、“10%+90%”的兌付節(jié)奏，到當前的“20%+80%+項目股權(quán)抵押”?！?這個兌付方案)通過的可能性挺大的?！?/p>
不過，也有強硬的債權(quán)人直接使用了“殺手锏”。近日，大發(fā)地產(chǎn)被債權(quán)人呈請清盤。其中，清盤是一種法律程序，即公司停止生產(chǎn)運作，所有資產(chǎn)進行出售變現(xiàn)，再按先后次序償還未付的債項，之后按法律程序宣布公司解散等一連串過程。
而發(fā)出這一呈請的，是本金總額為1500萬美元的未償優(yōu)先票據(jù)(ISIN: XS2286017640)持有人。今年1月份時，大發(fā)地產(chǎn)曾就該筆未償還本金總額為1.845億美元債進行交換要約，當時有約1.44億美元同意要約交換，尚有逾4000萬美元未償付票據(jù)本金或利息。
張揚表示，這算得上是債權(quán)人最后的維權(quán)方式了，但即便如此，由于清償順序十分靠后，清盤了也不一定能拿回多少資產(chǎn)。
“其實我們還是更希望公司能渡過一個難關(guān)，至少能挺過這段時間，”楊曉說，“有些人家庭條件還不錯，但我也有聽說有些員工是跟好多親戚湊錢買的理財產(chǎn)品，可能就是把整個身家放在里面，或者有人當時急用錢，甚至愿意打折出售自己的理財產(chǎn)品，但都挺困難的，所以還是希望老東家能平穩(wěn)，讓小家也能安穩(wěn)度過這段時間?！?/p>
（文章來源：第一財經(jīng)）
標簽： 財富密碼 房地產(chǎn)行業(yè) 曾幾何時 投資理財
